¿Cuánto cuesta hacer un desarrollo inmobiliario? Claves para calcularlo correctamente

Hacer un desarrollo no empieza con los ladrillos, sino con los números

Una de las primeras preguntas que se hace todo desarrollador es: ¿cuánto cuesta realmente llevar a cabo un desarrollo inmobiliario? Y aunque no existe una cifra única, hay una verdad clara: quien no conoce sus costos, corre el riesgo de fracasar antes de empezar.

En Viztrategy, nos especializamos en estructurar financieramente proyectos inmobiliarios desde la etapa cero. Y en este blog te explicamos qué elementos debes considerar para estimar correctamente el costo de tu proyecto y evitar sorpresas.

No se trata solo del costo de construcción

Uno de los errores más comunes es pensar que el costo total de un desarrollo inmobiliario es igual al costo de la obra. Pero la construcción es solo una parte del todo. Un desarrollo involucra muchos componentes más allá de los materiales y la mano de obra.

Veamos los principales rubros que forman parte del costo total de un proyecto:

1. Costo del terreno

El valor del terreno puede representar entre el 10% y el 30% del valor total del proyecto, dependiendo de la ubicación y el tipo de producto. Es fundamental considerar:

• Precio de compra

• Impuestos asociados

• Honorarios notariales

• Costos de escrituración y fideicomisos (si aplica)

  
  

2. Estudios y permisos

Antes de iniciar la obra, es necesario cumplir con una serie de trámites legales y técnicos:

• Licencias de construcción

• Uso de suelo

• Factibilidades (agua, luz, drenaje)

• Estudios topográficos, de impacto ambiental o mecánica de suelos

  
  

Estos gastos suelen ser pequeños frente al total, pero su omisión puede frenar todo el proyecto.

3. Costo de construcción

Aquí sí entra lo que normalmente se asocia con “el costo de hacer el desarrollo”:

• Materiales de obra

• Mano de obra

• Equipamiento

• Supervisión, indirectos y utilidades del constructor

  
  

El costo varía enormemente según el tipo de proyecto (horizontal vs. vertical, vivienda social vs. residencial premium), el sistema constructivo y la ubicación geográfica.

4. Gastos de financiamiento

Si usas crédito o fondeo externo, hay que considerar:

• Intereses

• Comisiones

• Costos de apertura

• Seguros asociados al crédito

• Costos fiduciarios (si hay fideicomisos)

  
  

🔍 En Viztrategy simulamos escenarios de crédito para elegir el esquema más rentable según tu flujo proyectado.

5. Gastos de comercialización

Vender también cuesta. Y si no lo calculas desde el inicio, afectará tu rentabilidad. Considera:

• Agencia de marketing o equipo de ventas

• Estrategia digital y tradicional

• Comisiones a brokers o inmobiliarias

• Showrooms y oficinas de ventas

  
  

6. Costos legales y administrativos

Incluyen:

• Constitución de empresas o fideicomisos

• Honorarios legales y contables

• Seguros, auditorías, trámites notariales

• Costos administrativos del equipo desarrollador

  
  

¿Y cuánto es el total aproximado?

Aunque depende de muchos factores, una regla general en vivienda vertical o residencial media podría ser:

Componente	% Aproximado del total
Terreno	15-25%
Estudios y permisos	3-5%
Construcción	45-55%
Financiamiento	5-10%
Comercialización	3-7%
Legales y administrativos	2-5%

Cada proyecto tiene su propia estructura de costos. Por eso, el primer paso profesional es elaborar un modelo financiero detallado.

Conclusión: el costo de un desarrollo no se improvisa, se calcula

Saber cuánto costará tu desarrollo no es solo cuestión de presupuesto. Es una herramienta clave para:

• Definir la viabilidad del proyecto

• Elegir el tipo de financiamiento adecuado

• Calcular tu rentabilidad (TIR, ROI, margen)

• Presentar tu proyecto ante bancos o inversionistas

• 
  

En Viztrategy, creamos modelos financieros personalizados que incluyen todos los costos, cronogramas y escenarios posibles para que tomes decisiones estratégicas desde el inicio.

¿Estás por iniciar un desarrollo y quieres saber cuánto costará realmente?

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